Keskerakond algatas eelnõu eluaseme laenuga hätta jäänud inimeste kaitseks
Keskerakonna fraktsioon algatas täna Riigikogus asjaõigusseaduse ja võlaõigusseaduse muutmise, mille eesmärgiks kaitsta inimesi liigsesse võlaorjusesse sattumise eest ning suurendada pankade vastutust eluasemelaenude väljaandmisel.
„Eesti tänase majanduslanguse, panganduspraktika, seadusandluse ja laenuklientide tarbijakäitumise tulemusena on kujunenud olukord, kus paljud eluasemelaenu võtnud, kuid laenumaksetega raskustesse sattunud laenuvõtjad, peavad pärast tagatisvara realiseerimist jätkama pangale laenumakseid veel pikkade aastate jooksul,“ ütles Keskerakonna fraktsiooni esimees Kadri Simson. „Tekkinud olukord on liigselt kaldu pankade kasuks ja kõik laenutehingutest tulenevad riskid on lükatud laenuvõtjate kaela. Pangad saavad igal juhul kogu oma raha tagasi, kuid laenuvõtjad jäävad ilma nii eluasemelaenuga ostetud kodust kui ka täiendavast tagatisest või peavad aastate jooksul vahe kinni maksma.“
Asjaõigusseaduse paragrahvi 335, mis sätestab hüpoteegipidaja õigused kinnisasja väärtuse vähendamisel, täiendatakse eelnõu kohaselt lõikega 4 järgmises sõnastuses:
„Kui koormatud kinnisasja väärtus on vähenenud kinnisvara turuhindade languse tõttu, ei või hüpoteegipidaja nõuda täiendavat tagatist või võla osalist tasumist.“
Võlaõigusseaduse paragrahvi 416, mis sätestab krediidilepingu ülesütlemise piirangud, täiendatakse eelnõu kohaselt lõikega 4 järgmises sõnastuses:
„Kui krediidiandja ütleb hüpoteegiga tagatud lepingu üles, siis pärast hüpoteegiga koormatud kinnisasja üle minekut hüpoteegipidajale on kogu võlg tasutud.“
Uuringufirma GfK poolt aprillis läbiviidud tarbijauuringust selgub, et 14% inimestest vanuses 15 – 74 aastat on võtnud eluasemelaenu. Ligikaudu 2000 perel on viimasel ajal tekkinud raskusi eluasemelaenu tagasimaksmisel.
„Hetkel kehtivate seaduste alusel jäävad inimesed, kes eluasemelaenu tagasi maksta ei suuda, ilma oma tagatisest ning on lisaks sellele veel endiselt krediidiasutusele võlgu, kuna praegu valitseva kinnisvaraturu languse tõttu on tagatise väärtus oluliselt vähenenud,“ märkis Simson. „Eelnõu eesmärk on kaitsta inimesi liigsesse võlaorjusesse sattumise eest ning suurendada pankade vastutust eluasemelaenude väljaandmisel.“
Keskerakond on seisukohal, et laenuriskide õiglasem jagunemine laenuandja ja laenuvõtja vahel paneb panku vastutustundlikumalt laenama ja tagab majanduse jätkusuutlikuma arengu.
Simson ütles, et majandus ei saa areneda häirete ja tagasilöökideta, kui tehingu ühe poole mõjujõud on ebaproportsionaalselt suur ja teine osapool on ainult sundseisus oleva kõigi tingimuste aktsepteerija rollis.
„Seaduseelnõu on eriti oluline just tänases majanduskliimas, kus tegelikku majanduse paranemist ei ole silmapiiril, tööpuudus suureneb ja ettevõtetes süvenevad makseraskused,“ märkis Simson. „Eelnõu on vajalik, et välistada meie majandusolukorras tekkida võivat tuhandete, kui mitte kümnete tuhandete, inimeste kodukaotusi ja finantsmajanduslikke katastroofe.“
Simson ütles, et erinevalt Eestist ei ole paljudes teistes riikides ebaõnnestunud laenutehingu risk nii ebaproportsionaalselt suurel määral lükatud laenuvõtja kaela. „Heaks näiteks olgu kasvõi meiega panganduse poole pealt lähedalt seotud riik Rootsi või eluasemelaenude probleemidega väga põhjalikult tegelenud USA,“ selgitas ta. „Rootsis tehakse hättasattunud laenuvõtjale väike trahv või tõstetakse intressi protsendipunkti võrra. Sellega ka sanktsioonid piirduvad. USAs viiakse maksejõuetuse korral korteri võtmed panga laua peale ja sellega on võlg kustutatud. Pärast korteri äraandmist ei jää ülesse mingisuguseid sabasid ega võlgu pikkadeks aastateks. Kui USA ja Rootsi kasutaksid sarnaselt Eestile täiel määral riskide laenuklientide kaela veeretamise praktikat, siis ei oleks Rootsi kunagi arenenud tugevaks pangandusriigiks ja USA majandus ei näitaks mingeidki märke taastumisest.“
Simsoni sõnul on Eestis eluasemelaenu võtnud inimene pidanud seadma ostetavale kinnistule hüpoteegi laenuandja panga kasuks. „Lisaks nimetatud hüpoteegile on laenuvõtja pidanud tagama kas rahalise omafinantseeringu või siis lisatagatise,“ märkis Simson. „Pangad on käitunud üldjuhul põhimõttel, et laenusumma ei tohi olla suurem kui 60-70% tagatise kiirmüügi väärtusest.“
Simson ütles, et Eestis aset leidnud majanduslangusega kaasnenud kinnisvarahindade alanemine on loonud olukorra, kus ülaltoodud pankade riskimaandamise põhimõte ei ole enam tagatud. „Sellises olukorras on pankadel võimalik nõuda lisatagatisi määrani, et tagatise koguväärtus oleks piisav maandamaks panga riske,“ sõnas ta. „Pangad on lisatagatise nõudmisel käitunud mõneti erinevalt, kuid kõigil on see võimalus enda jaoks ette nähtud. Lisatagatise nõudmise õigus näitab, et pangad on kaitstud majanduslangusest tulenevate tagatiste hinnalanguste vastu.“
Simsoni sõnul ei ole majanduskriisi vastu aga sugugi kaitstud kodulaenude võtjad. Kui näiteks kodulaenu võtja ostis 2007. aastal endale korteri hinnaga üks miljon krooni, sai ta pangast laenu 700 000 krooni, laenuperioodiga 20 aastat (240 kuud), intressiga 8% aastas ja tagas omalt poolt omafinantseeringuna rahalisi vahendeid 300 000 krooni. Laenu tasutakse annuiteetgraafiku alusel. Aastaks 2009 (laenu on tasutud 24 kuud) on laenu põhisumma alanenud 670 000 kroonini (arvesse on oluline võtta, et laenuperioodi alguses on intresside osakaal tasutavas laenumakses suhteliselt suur ja põhisumma alaneb vähehaaval). Laenumakse on olnud suurusjärgus 6000 krooni kuus, millest tulenevalt on laenuvõtja tasunud 24 kuu jooksul 144 000 krooni. Laenuvõtja on tasunud pangale ka lepingutasu, mis on näiteks 1% laenusummast ehk 7 000 krooni.
Pärast 24 kuu möödumist kaotab laenuvõtja töö ja laenumakseid enam tasuda ei suuda. Pank paneb laenuvõtja korteri sundmüüki. Majanduslanguse tulemusena on selliste korterite hinnad tänaseks langenud 600 000 krooni kanti. Arvestades nõudluse madalseisu suudab pank käivitunud täitemenetluse raames korteri turustada hinnaga 450 000 krooni. Pärast korteri müüki jääb pangal laenuvõtja vastu üles nõue 220 000 krooni. Pank teeb ettepaneku võla 220 000 krooni vormistada tarbimislaenuks viie aasta peale intressiga 20% aastas. Seaduse ja pangakuulekas laenuvõtja loomulikult nõustub ja sellise tarbimislaenu kogukulu, mida laenuvõtja 5 aasta jooksul pangale tasub, on suurusjärgus 350 000 krooni, pluss laenulepingu sõlmimise tasu 1% e. 2200 krooni. Laenumakse kujuneb annuiteetgraafiku alusel ikkagi umbes 6000 krooni kuus.
Seega majanduskriisi ohvriks langenud koduostja tegi seoses korteri ostu ja laenu võtmisega järgmised kulutused:
- 300 000 krooni omafinantseeringu katteks;
- 144 000 krooni kodulaenu laenumaksetena pangale;
- 7 000 krooni kodulaenulepingu sõlmimistasu;
- 350 000 krooni tarbimislaenu maksed;
- 2 200 krooni tarbimislaenu lepingu sõlmimistasu.
KOKKU: 803 200 krooni
Lisaks ülaltoodule on pangal võimalus laenuvõtja poolse laenulepingu rikkumise korral rakendada viiviseid ja trahve, mida sageli ka tehakse, kuid mida ülalpool ei ole arvesse võetud. Seega on ülaltoodud hinnang 803 200 krooni konservatiivne kulu, mis tavaliselt võib laenuvõtjale veel märksa suuremaks kujuneda.
Panga poole pealt näeb laenutehing ebaõnnestunud kodulaenu võtjaga välja hoopis teistmoodi. Pank teenib laenutehingult järgmised maksed/laekumised:
- 144 000 krooni kodulaenu laenumaksetena;
- 7 000 krooni kodulaenulepingu sõlmimistasu;
- 350 000 krooni tarbimislaenu maksed;
- 2 200 krooni tarbimislaenu lepingu sõlmimistasu;
- 450 000 krooni korteri müügist.
KOKKU: 953 200 krooni.
Ebaõnnestunud laenuklient on kandnud rahalist kahju 803 200 krooni ja ta ei ole saanud selle eest mitte midagi. Pank on välja laenanud 700 000 krooni ja saanud tagasi 953 200 krooni, ehk teeninud laenutehingu pealt 253 200 krooni tulu. Kahtlemata tuleb arvesse võtta, et kui klient poleks makseraskustesse sattunud ja oleks kodulaenu lepingut teenindanud 20 aastat ilma probleemideta, siis oleks 700 000 krooni välja laenanud pank saanud tagasi umbes 1.4 miljonit krooni, ehk teeninud 700 000 krooni tulu. Seega pank teenis ebaõnnestunud laenutehingu pealt 700 000 krooni asemel 253 200 krooni. Teiselt poolt tuleb aga arvestada ka asjaoluga, et panga laenuraha oli 20 aasta asemel antud juhul kinni kõigest seitse aastat, mis teeb panga tingliku kaotuse jällegi märksa väiksemaks.
Simson ütles, et ülaltoodud näide on reaalelu mõnetine lihtsustus, kuid illustreerib elavalt seda, kuidas tänases Eesti majanduses on laenuandja pank ja laenuvõtjast koduostja sattunud majanduslanguse enda kanda võtmisel väga erinevasse olukorda. „Pank võib rääkida mõnevõrra väiksematest tuludest, kuid laenuvõtja puhul tuleb rääkida täielikust finantskatastroofist, millest paljud sellise tagasilöögi saanud inimesed ei kosu terve elu jooksul,“ märkis ta. „Tegemist on majanduslanguse riski väga ebavõrdse jaotumisega laenuandja ja laenuvõtja vahel.
Simson ütles, et panga laenuriskide sellisel viisil maandatus on ka heaks selgituseks, miks pangad ei pidanud vajalikuks lõhkilaenamist ja üldist laenumulli tagasi hoida. „Eestis tegutsevad rahvusvahelise kogemusega pangad omavad piisavalt analüütilist suutlikkust, et taolisi laenumulle ette ennustada ja neid ära hoida püüda,“ märkis ta. „Samas, kui pankade endi laenuriskid olid suures osas maandatud, siis ei pidanud ka pangad vajalikuks ära hoida laenumulli teket vaid pigem suundusid konkurentsivõitluses võtma maksimumi hoolimata laenuvõtjatest või üldisest makromajanduslikust stabiilsusest Eestis.“
